전세대출 규제 논란?

규제하자니 실수요자 타격 커

놔두면 가계부채 확대 불가피



금융당국이 전세대출 규제를 두고 고심에 빠졌다. 급속히 불어난 가계부채를 잡기 위해선 전세대출을 억제해야 하지만 전세대출은 대부분 실수요자 대출이기 때문에 괜히 규제했다가 민심의 역풍을 맞을 수 있기 때문이다 (관련기사)

시중은행들은 올해 대출 총량 규제를 맞추기 위해 벌써부터 전세대출을 줄이고 있어 당분간 전세대출 받기는 더 어려워질 전망이다.

전세자금대출 규제가 어려운 것은 무엇보다 실수요와 투기수요가 뒤섞여 구분이 매우 어렵기 때문이다.

전세계약서가 있어야 대출이 나오기 때문에 90% 이상 실수요로 볼 수 있지만 여유 자금이 충분한 전세입자도 낮은 금리로 전세대출을 받아 주식 투자 등에 사용할 수 있다. 최근 고가 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭 투자'가 성행하면서 전세대출이 투기의 징검다리로 작용한다는 비판도 제기된다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 금융당국에 결단을 내려야 한다고 조언했다. 한 교수는 “전세자금 대출을 규제하지 않으면 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제는 사실상 무의미한 것”이라고 말했다.

그는 이어 “집주인에게 전세 보증금은 임대차기간 동안 자유롭게 쓸 수 있는 목돈이다”며 “이렇다 보니 전세대출은 전셋값을 올리고 다시 전셋값이 집값을 떠밀어 올리는 악순환이 반복되고 있는 상황”이라고 설명했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 다소 궤를 달리했다. 권 교수는 “규제가 필요하다는 데에는 공감하지만 전세대출을 일괄적으로 규제하는 것은 반대한다”면서 “당장 대출을 받아야 하는 세입자들에게 일방적으로 희생을 강요하는 것은 전체주의적인 발상이다”고 꼬집었다.

그러나 금융당국이 실수요자 피해 가능성 때문에 섣불리 규제 카드를 꺼내 들기 어려운 상황인 반면 은행권에서는 전세대출을 잡지 않고는 가계대출 증가세를 멈추기 어렵다는 전망이 나온다.

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올 들어 시중은행 가계대출 증가를 이끌고 있는 것은 전세자금대출이다. 5대 은행에서 전세자금대출 잔액은 지난해 말 105조2127억원에서 올해 8월 말 119조9670억원으로 14%(14조7543억원) 늘어났다. 이는 같은 기간 전체 가계대출 증가액(28조6610억원)의 절반이 넘는 수준이다.

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전세대출 증가율도 가파르다. 신한은행을 제외한 시중은행의 전세대출 증가율은 모두 두 자릿수를 기록했다. 지난해 말 대비 이달 27일 기준 우리은행 전세대출 증가율은 21.4%, 국민은행은 19.5%에 달한다. 하나은행의 전세대출 증가율은 17.1%였다.

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금융당국이 전세대출 규제를 공식화하지는 않았지만 가계대출 증가율을 가이드라인(5~6%)에 맞추라고 시중은행에 엄포를 놓으면서 농협은행, 하나은행 등은 실질적으로 전세대출 규제를 시작했다.

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가계대출 증가율이 7%를 넘어선 농협은행은 지난달 전세대출을 포함한 부동산 관련 대출을 전면 중단했다. 국민은행은 29일부터 전세대출 한도를 대폭 줄인다. 전세계약을 갱신하는 세입자가 전체 보증금의 80%까지 받을 수 있었던 대출 한도는 보증금 상승분으로 줄어든다.

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하나은행도 일부 대출모집법인을 통한 가계대출을 10월 말까지 중단한다.

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전세대출 규제 논란
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